工作单位：

新疆油田公司实验检验研究所

标题内容：

关于加强业主委员会建设、推进小区业主自治的提案

提案内容：

根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号)相关规定，非保障性住房(商品房)应按照物业服务合同约定取费，福利房、保障性住房等应实行政府指导价。近几年来随着我市区商品房比例的逐年升高，在地方政府、街道和居委会的指导帮助下，各商品房住宅小区相继成立了业主代表大会与业主管理委员会，在推行业主的民主自治管理方面迈出了一大步，但是业主自治还存在诸多问题，在强市论坛、市长热线及新闻媒体中，住宅小区业主和物业管理公司的矛盾冲突不断出现，矛盾问题主要集中在物业管理的取费、小区公共配套设施所有权(如停车位问题)的争议、工程质量等开发商遗留问题 、物业公司处理业主违规搭建和拖欠物业管理费等问题上与业主产生的矛盾冲突等。该类问题的日益突出不利于文明城区发展。

一、原因

1、部分业主法律意识淡薄，依法维权能力不强。

大部分业主只关注于自己专有部分的住宅或经营性用房所有权、支配权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利并不关心，也不知道如何去参与共同管理。选举小区业委会、召开业主大会仅有少数业主直接参与，也不清楚业委会成员都有谁，业委会不能代表业主的真实诉求。业主如何表达诉求，如何依法维权的意识和能力较弱。

2、业委会自治机制发展迟缓，工作不规范。

主要表现在小区业委会长期成立不起来；物业公司为收取物业管理费违规指定业委会成员，或业委会成员未通过业主大会选举产生；当选的业委会委员能力不足，责任心不足，不利于双方沟通及合同谈判、服务改价和改进等；业委会不按政策法规办事，随心所欲，滥用权利；业委会缺乏民主协商机制，成员之间各执己见，争论不休，无法正常开展工作；有的业委会遇到难题、矛盾纠纷时避而不问。

3、物业企业缺乏市场竞争力，服务理念滞后。

我市区目前的物业服务企业普遍存在着管理服务水平较低，市场竞争力不强的状况。有的物业企业人浮于事，运行成本高，服务质量低，技术含量少；有的物业企业诚信不足，履行合同不到位；物业公司提供的物业费用构成不够透明和详细，甚至有少数物业企业虚报工作量，高套定额，违规使用物业的维修基金等。

4、政府相关部门职责不明晰，指导监管不够到位。

政府相关部门、街道、社区物业相关的专兼职管理人员少，专业学习培训不够，政策研究、指导不够，近两年克拉玛依先后出台了《新疆克拉玛依市普通住宅物业管理服务等级标准》和《克拉玛依市物业服务企业考核标准》，但在取费标准及评估、物业服务考核奖惩、主管部门监管监查等方面没有相应的制度和规范，已出台的制度规范的执行力度和范围得不到保障。

主要表现在小区业委会长期成立不起来；物业公司为收取物业管理费违规指定业委会成员，或业委会成员未通过业主大会选举产生；当选的业委会委员能力不足，责任心不足，不利于双方沟通及合同谈判、服务改价和改进等；业委会不按政策法规办事，随心所欲，滥用权利；业委会缺乏民主协商机制，成员之间各执己见，争论不休，无法正常开展工作；有的业委会遇到难题、矛盾纠纷时避而不问。

3、物业企业缺乏市场竞争力，服务理念滞后。

我市区目前的物业服务企业普遍存在着管理服务水平较低，市场竞争力不强的状况。有的物业企业人浮于事，运行成本高，服务质量低，技术含量少；有的物业企业诚信不足，履行合同不到位；物业公司提供的物业费用构成不够透明和详细，甚至有少数物业企业虚报工作量，高套定额，违规使用物业的维修基金等。

4、政府相关部门职责不明晰，指导监管不够到位。

政府相关部门、街道、社区物业相关的专兼职管理人员少，专业学习培训不够，政策研究、指导不够，近两年克拉玛依先后出台了《新疆克拉玛依市普通住宅物业管理服务等级标准》和《克拉玛依市物业服务企业考核标准》，但在取费标准及评估、物业服务考核奖惩、主管部门监管监查等方面没有相应的制度和规范，已出台的制度规范的执行力度和范围得不到保障。

二、建议

1、加强宣传、培训和指导。

首先要加强对街道（乡镇）房管办工作人员的培训，注重业务能力的培养和提高。其次加强业主自治方面的宣传、培训和指导，在社区多开展物业相关法规和制度的宣传教育活动，提高业主的维权意识；房管部门和街道（乡镇）要积极督促业主召开业主大会，监督和指导各小区依法合规选举产生业主委员会，并对业主委员会成员的能力和责任心把关；加强对业主大会和业委会的业务指导和监督，既要侧重对法规制度的培训，也要重视业委会专业知识和能力的培。

2、进一步完善规章制度，规范物业服务行为

建议相关职能部门结合近年来的物业管理的实际，修订完善物业管理相关制度，建立健全符合克拉玛依实际的物业价格标准、考核制度和监督体系。由于物业服务价格涉及到法律、财务、施工、安保、审计等多方面的内容，业主及业委会无法做到专业，可以考虑通过物业专业咨询机构，选择合适的小区建立物业服务及收费样板区，并公布样板区物业费用构成及计算方法，为其它小区业主自治、签订物业合同提供参照和帮助。房管等职能部门要对物业资质、服务质量等相关情况实行动态管理和监督，对管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会形象差的企业要进行清理整顿。进一步完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，要限时查处和答复。

3、建立联席会议制度，形成共管合力

建立物业管理工作联席会议制度，定期对小区物业管理工作中出现的困难和问题进行专题研究，及时协调解决，形成由房管部门牵头，各相关职能部门积极配合支持的工作格局。将小区物业管理纳入社区建设，建立由街道办事处、社区居委会、业主委员会、物业服务企业共同参加的协商议事制度。

答复内容：

王睿弦、杨克勤、黄保军、李建华、陈发翎、张河徽、帕提古丽、杜民、杨斌、吴丙刚、李庆显、李亚青、杨焕新、易江莉委员：

您提出的关于《加强业主委员会建设、推进小区业主自治》的提案收悉。现答复如下：

白碱滩区目前共有21个住宅小区，各类住房17255套，总建筑面积为1326623.49 m2，其中油田物业公司主要负责我区14034套福利房的物业服务，服务面积为921048.76 m2；其它小区由鑫塔物业公司、康润物业公司、三为物业公司及三平路街道办事处负责管理。

为实现住宅小区民主自治管理，理顺业主与物业服务企业之间的关系，使业主得到优质的物业服务，生活环境、生活质量得到提升，2013年5月起区政府开始启动住宅小区业主委员会组建工作，并成立白碱滩区组建业主大会、业主委员会工作领导小组，主管城市建设的副区长担任组长，成员单位由住建局、民政局、司法局、街道办事处及各物业企业组成。截止目前，我区已完成15个住宅业主委员会，按房屋所属性质分类，其中1个是福利房业主委员会，其它14个均为商品房及经济适用房业主委员会。即已完成近80%物业服务是市场化运作小区的业主委员会组建工作，由油田物业公司负责的福利房小区将在后期工作中逐步推进。

为有效化解物业管理服务过程中产生的社会矛盾纠纷，解决住宅物业服务及业主之间的突出矛盾，充分发挥人民调解在预防、化解物业纠纷中的作用。根据自治区综治委的安排部署，自治区司法厅决定2015年在我市开展人民调解化解物业管理纠纷试点工作。为贯彻落实试点工作要求，有效化解物业管理纠纷，促进社会和谐稳定，分别在油田物业公司设立两个点、鑫塔物业公司设立两个点及康润物业公司设立一个点，共计设立五个物业调解委员会联络站，分别设立固定的联络员，同时抽调各物业企业专业持证人员及机关单位工作人员成立专家库，开展物业矛盾纠纷调解工作。

2016年我区的业主委员会组建及物业管理的重点在落实在培训和宣传工作上，我局在年初已与市房产管理局对接，向市房产管理局领导专题书面汇报我区业主委员会组建及物业管理方面存在的问题，经协调今年市局将请专家来我区专门开展培训工作，培训工作将覆盖到全区的住宅物业企业及业主委员会，全面宣传培训有关物业管理方面的专业知识及相关法律法规，让业主委员会充分了解其权利及义务，如何通过正规途径维护广大业主利益。

在今后的工作中，我们将从以下几点抓好业主委员会组建工作，一是联合街道、社区、业主委员会成立物业企业考核机制，加强对物业管理企业的日常监督及考核；二是监督开发企业及前置物业企业在新建小区入住率达到要求后迅速成立业主委员会；三是配合社区街道先行成立商业化及矛盾较突出小区的业主委员会组建工作；四是逐步推进福利房小区业主委员会组建工作。

联系单位及电话：区住建局 6823545

联 系 人：哈丽娅 2016年5月15日

答复率：

100%